On appelle 'prospection' l'ensemble des techniques mises en œuvre pour trouver un ou plusieurs
biens immobiliers. La prospection peut prendre des formes diversifiées, que l'on souhaite faire appel à une agence immobilière pour trouver l'appartement ou l'immeuble que l'on souhaite acquérir, ou que l'on préfère prospecter par ses propres moyens. Rechercher un bien
immobilier prend du temps, c'est pourquoi les services d'une agence peuvent se révéler incontournables. La démarche mise en œuvre dépend aussi de vos connaissances en immobilier et de votre familiarité avec le secteur dans lequel vous souhaitez trouver un bien.
Prospection de biens immobiliers : définir les objectifs
Avant de se lancer dans la
prospection immobilière, il faut toujours définir ses objectifs et le cadre de sa recherche. Ainsi, on ne procède pas forcément de la même manière lorsqu'on cherche un bien pour l'habiter soi-même ou pour un investissement locatif. Dans certains cas, les démarches pourraient même être opposées : lorsqu'on veut acheter un appartement ou une maison pour l'habiter, on fonctionne souvent au coup de cœur, même s'il vaut mieux définir un certain nombre de critères permettant une première sélection des biens. À l'inverse, lorsqu'on visite des biens dans le but d'effectuer un investissement locatif, le plus important est la rentabilité et donc le potentiel des appartements ou des immeubles. Si vous avez recours aux services d'une agence immobilière, on vous demandera toujours de définir vos objectifs.
Acquisition de biens immobiliers : la programmation financière
Autre pré-requis important pour qui veut acheter pour habiter ou investir : déterminer le cadre financier de l'acquisition. Ainsi, il est recommandé de prendre l'attache de sa banque ou de contacter un courtier avant de visiter des biens ou même de débuter sa prospection. On aura de cette manière une idée plus claire du budget total que l'on peut consacrer à son acquisition immobilière. Déterminez quel sera votre apport ou optez pour un achat financé à crédit à 110 %, c'est-à-dire prix du bien augmenté des frais de notaire. Vous profiterez ainsi au mieux de l'effet de levier du crédit, particulièrement intéressant dans le cas d'un investissement. L'important est de vous fixer un cadre financier clair, avec un budget maximum déterminé à l'avance. Vous aurez aussi plus de chances de convaincre le vendeur, puisque votre dossier est déjà prêt.
Que peut faire pour vous une agence ?
Vous avez la possibilité de prospecter par le biais d'une
agence immobilière. Celle-ci prendra en compte vos critères de recherche : localisation du bien, caractéristiques, c'est-à-dire type de bien, maison, appartement ou immeuble, nombre de pièces, superficie, présence d'un garage ou d'une place de parking, jardin. Dans le cadre d'un investissement locatif, l'agence vous conseillera des biens adaptés à votre projet et à votre budget. Elle pourra vous informer des souhaits des locataires potentiels, ce qui vous permettra de vous orienter vers des biens correspondant à la demande locative locale. Vous aurez ainsi davantage de chances de louer votre bien et d'échapper à la vacance locative. Vous pouvez confier un mandat de recherche à l'agence. En effet, de nombreux biens ne paraissent jamais sur les sites de petites annonces et sont proposés en priorité aux acheteurs potentiels référencés par les agences.
Vous pouvez aussi passer vos propres annonces, ou encore utiliser les ressources du bouche à oreille, en informant vos connaissances de votre recherche. Une occasion peut se présenter tout simplement alors que vous passez devant un bien, dans la rue : n'hésitez pas à sonner ou à laisser un message pour informer de votre intention d'acheter. Enfin, il ne faut pas négliger le réseau des notaires : vous pouvez les consulter directement, ils ont souvent connaissances de biens à vendre, ou encore prospecter régulièrement leurs bases sur internet, qu'il s'agisse de ventes classiques ou encore de mises aux enchères.
La visite de biens
La visite de biens, qu'il s'agisse de maisons, d'appartements ou d'immeubles, peut demander beaucoup de temps et de disponibilité. Si vous devez vous déplacer, pensez à regrouper les visites dans la mesure du possible. Faites-vous accompagner par un professionnel, dans la mesure où vous ne verrez pas tout vous-même. Il peut s'agir d'un membre de l'agence qui vous propose le bien, et qui a procédé à son évaluation pour fixer un prix avec le vendeur, mais vous pouvez aussi vous entourer d'un professionnel du bâtiment, architecte, maître d'œuvre ou patron d'une entreprise de rénovation.
Plus vous visiterez de biens, plus votre œil va s'exercer et votre regard s'affiner. Vous verrez les défauts qui passaient inaperçus au début de votre parcours de recherche. Pour autant, rien ne vaut l'avis d'un professionnel, qui pourra vous donner une première évaluation du coût des travaux de rénovation. Un bien vous intéresse ? Pensez à programmer une seconde visite. Revenez sur les lieux à des moments différents, même sans entrer dans l'immeuble, pour vous faire une idée précise du quartier, de ses qualités et de ses défauts. Il serait dommage de découvrir une fois la vente conclue que l'appartement est situé au-dessus d'un bar ouvert jusqu'à 5 heures du matin ou que le quartier est mal desservi par les transports en commun ! Prenez le temps de vous décider et tant pis si quelqu'un a été plus rapide que vous.
Acheter un bien
Une fois votre choix effectué, n'hésitez pas à négocier le prix. La règle est simple : si la demande est forte dans la zone où vous souhaitez acheter, d'autres personnes seront peut-être disposées à payer le prix demandé. Si ce n'est pas le cas, ou si le bien est sur le marché depuis un certain temps, plusieurs mois par exemple, vous pouvez faire une proposition d'achat à un prix inférieur. On considère généralement une réduction de 10 % comme normale, mais ce n'est pas une règle et un bien dégradé, que vous êtes prêt à rénover, pourra subir une décote bien plus importante. Rassemblez soigneusement les arguments prouvant que le bien que vous souhaitez acheter a des défauts et négociez ! Plus le vendeur est pressé de voir la vente se conclure, plus il sera disposé à réviser son prix. À vous donc d'effectuer une évaluation juste de la situation et d'en tirer parti. Si votre offre d'achat est acceptée, vous signerez un compromis de vente, soit chez le notaire, soit par l'entremise de l'agence, soit encore sous seing privé. Une fois que le document signé par les deux parties vous aura été remis (généralement par recommandé), vous disposez d'un délai légal de 10 jours pour revenir sur votre engagement, et cela sans avoir à vous justifier.
