L'achat d'un bien immobilier est souvent synonyme de prêt immobilier. Ce type de financement implique généralement une période de temps entre la signature de l'offre de prêt et le déblocage des fonds par la banque. Pendant cette période, des intérêts sont calculés sur le capital emprunté. Ces intérêts, appelés intérêts intercalaires, constituent un coût supplémentaire non anticipé pour l'emprunteur. Il est donc crucial de comprendre comment ils fonctionnent et comment les minimiser.
Les facteurs déterminant le coût des intérêts intercalaires
Le taux d'intérêt appliqué
Le taux d'intérêt appliqué à votre prêt est un facteur majeur pour le calcul des intérêts intercalaires. Il existe deux types de taux d'intérêt : le taux nominal et le taux effectif. Le taux nominal est le taux d'intérêt affiché, tandis que le taux effectif prend en compte les frais et les commissions liés au prêt. Plus le taux d'intérêt est élevé, plus les intérêts intercalaires seront importants.
Par exemple, si vous empruntez 200 000 € à un taux nominal de 1,5% et un taux effectif de 1,7% auprès de la banque Crédit Mutuel, les intérêts intercalaires seront plus élevés avec le taux effectif. C'est pourquoi il est important de comparer les offres de prêt en tenant compte du taux effectif, et non seulement du taux nominal.
La durée de la période intercalaire
La durée de la période intercalaire, c'est-à-dire le temps entre la signature de l'offre de prêt et le déblocage des fonds, influence directement le coût des intérêts intercalaires. Plus la période est longue, plus les intérêts seront importants.
La durée de la période intercalaire peut varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment le délai de construction du bien immobilier, la complexité du dossier de prêt, etc. Il est important de négocier avec la banque pour obtenir une période intercalaire la plus courte possible. Par exemple, si vous construisez une maison et que la construction dure 12 mois, la période intercalaire sera plus longue qu'un achat d'un appartement existant.
Le montant du capital emprunté
Le montant du capital emprunté est également un facteur déterminant du coût des intérêts intercalaires. Plus le montant emprunté est important, plus les intérêts intercalaires seront élevés.
Prenons l'exemple d'un prêt de 200 000 € et un autre de 300 000 €. Les intérêts intercalaires seront plus importants pour le prêt de 300 000 €, car le capital emprunté est plus élevé. C'est pourquoi il est important de déterminer le montant exact de son besoin de financement pour éviter d'emprunter plus que nécessaire et de payer des intérêts intercalaires supplémentaires.
Calcul des intérêts intercalaires
Calcul simple
Le calcul des intérêts intercalaires est généralement simple. On multiplie le capital emprunté par le taux d'intérêt et par la durée de la période intercalaire. Par exemple, si vous empruntez 200 000 € à un taux d'intérêt de 1,5% pour une période intercalaire de 3 mois, les intérêts intercalaires seront de 937,50 € (200 000 x 0,015 x 3/12).
Calcul complexe
Le calcul des intérêts intercalaires peut devenir plus complexe si le taux d'intérêt est variable. Dans ce cas, il faut prendre en compte l'évolution du taux d'intérêt pendant la période intercalaire. La plupart des banques proposent des simulateurs en ligne pour calculer les intérêts intercalaires, en tenant compte de tous les paramètres.
Il est important de noter que les intérêts intercalaires sont généralement calculés sur la base d'un taux d'intérêt annuel, même si la période intercalaire est inférieure à un an. Cela signifie que les intérêts seront calculés sur la base d'un taux d'intérêt annuel divisé par 12.
L'impact des intérêts intercalaires sur le budget
Augmentation du coût total du crédit
Les intérêts intercalaires augmentent le coût total du crédit. Ils s'ajoutent aux intérêts classiques calculés sur la durée totale du prêt. Plus les intérêts intercalaires sont élevés, plus le coût total du crédit sera important. Cela peut avoir un impact significatif sur le remboursement final du prêt.
Réduction de la capacité d'emprunt
Les intérêts intercalaires peuvent réduire la capacité d'emprunt. En effet, une partie du capital emprunté est déjà utilisée pour payer les intérêts intercalaires. Cela signifie que l'emprunteur peut emprunter moins d'argent pour financer son projet immobilier.
Impact sur les mensualités
Les intérêts intercalaires peuvent avoir un impact sur le montant des mensualités. Si les intérêts intercalaires sont importants, les mensualités peuvent être plus élevées. Cela peut avoir un impact sur le budget de l'emprunteur, surtout s'il a d'autres dépenses à gérer.
Prenons l'exemple d'un prêt de 200 000 € sur 20 ans à un taux d'intérêt de 1,5% auprès de la Société Générale. Avec une période intercalaire de 3 mois et des intérêts intercalaires de 937,50 €, les mensualités seront de 1 085,22 €. Si les intérêts intercalaires étaient de 0 €, les mensualités seraient de 1 072,69 €.
Conseils pour minimiser les intérêts intercalaires
Il existe plusieurs stratégies pour minimiser le coût des intérêts intercalaires et ainsi réduire le coût total de votre prêt immobilier.
- Négocier avec la banque : Il est important de négocier avec la banque pour obtenir une période intercalaire la plus courte possible et un taux d'intérêt le plus bas possible. La négociation est un élément clé pour réduire le coût des intérêts intercalaires. Il est également possible de demander à la banque de prendre en charge une partie des intérêts intercalaires, surtout si le délai de construction est important.
- Choisir une offre de prêt avec des intérêts intercalaires réduits : Certaines banques proposent des offres de prêt avec des intérêts intercalaires réduits ou même supprimés. Il est important de comparer les différentes offres de prêt en tenant compte de ce critère pour choisir l'offre la plus avantageuse.
- Privilégier un prêt à taux fixe : Un prêt à taux fixe offre une certaine sécurité, car le taux d'intérêt est fixe pendant toute la durée du prêt. Cela permet de prévoir le coût total du crédit, y compris les intérêts intercalaires. Un prêt à taux variable, en revanche, peut entraîner une augmentation du coût des intérêts intercalaires si le taux d'intérêt augmente.
- Réduire la durée de la période intercalaire : Pour réduire le coût des intérêts intercalaires, il est important de réduire la durée de la période intercalaire. Cela implique de bien organiser son projet immobilier et de s'assurer que tous les documents nécessaires sont en place avant de signer l'offre de prêt.
Comprendre les intérêts intercalaires est essentiel pour choisir un prêt immobilier adapté à son budget et à ses besoins. En comparant les offres de prêt, en négociant avec la banque et en suivant les conseils pratiques, il est possible de minimiser le coût des intérêts intercalaires et de profiter pleinement de son projet immobilier.