Un démembrement de propriété est une possibilité matrimoniale qui va partager un bien, avant qu’il ne soit légué. Bien que l’alternative présente plusieurs avantages intéressants, il est important de considérer certains critères précis, ceci au risque d’avoir des problèmes avec le fisc, par exemple. En effet, lorsqu’un démembrement est officialisé, aucun retour en arrière n’est envisageable. C'est pourquoi il est essentiel d'en connaître les tenants et les aboutissants.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété?
On a recours à un démembrement de propriété quand une donation ou une succession est en cours. On le retrouve le plus souvent donc dans les situations familiales. Les deux parties issues du démembrement sont : l’usufruit qui peut utiliser le bien à sa guise et de jouir des revenus obtenus, et le nu-propriétaire ou simplement le propriétaire du bien. Il faut savoir que l’usufruitier est dans l’obligation de conserver convenablement le bien : cela part des réparations jusqu’aux factures et taxes qui accompagnent le bien. Les droits qui s’attellent aux parties du bien démembré renferment la mise en vente ou encore la cessation. Selon demembrement.fr, si l’obtention d’un usufruit peut parfois être active dès le vivant de l’usufruitier, cela peut aussi se faire à durée limitée, comme le cas d'une nue-propriété léguée à la descendance, tandis que l’usufruit est encore conservé. De cette manière, le bien immobilier reste au profit du propriétaire, mais aussi, cela permet d’anticiper la succession de l’héritage. Cette dernière permet de profiter d’un coût fiscal amoindri.
Les caractéristiques respectives de l’usufruit et de la nue-propriété
Cette éventualité juridique d’investir en démembrement est propre aux droits de propriété qui sont : l’usus (le privilège d’user de ce bien), le fructus (le privilège de jouir de ses fruits) et l’abusus (le privilège de disposer du bien). Lorsque ces trois caractéristiques sont divisées entre plusieurs individus, il y a un démembrement de propriété. Il faut souligner que les droits sur l’usufruit et sur la nue-propriété sont dits : « droits réels ». De ce fait, le bien acquis peut être légué soit par donation, soit par cession (cédé ou mis en vente). Concernant l’usufruit, il est limité par la loi. Réellement donc, l’article 578 du Code civil stipule que l’officialisation d’un bien en usufruit ne peut se faire qu’en présence du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Ceci établi, l’usufruitier peut bénéficier intégralement du bien et de tout ce qui s’y rattache. Enfin, l’usufruit peut prendre fin, selon les circonstances. Dans ce cas, il y a « remembrement de propriété » puisque le nu-propriétaire reprend ses droits sur la totalité du bien.
Le démembrement de propriété et ses risques
Il persiste des failles sur le démembrement de propriété. Entre autres, selon l’article 751 du Code général des impôts, la propriété démembrée, dans son intégral, appartient fiscalement à l’usufruitier dès son décès. Pour le résoudre, la nue-propriété peut être transmise légalement par acte notarié, ceci de trois mois ou plus, avant le décès de l’usufruitier. Contrairement à cela, le bien sera sujet de droit de succession, par la valeur totale du bien. Il est alors important que le nu-propriétaire prouve que les droits de mutation s’adaptent à la transmission. Cette dernière, ayant été l’objet de donation. L’acte de transmission fera guise de constatation. Entre autres, une donation momentanée sera réétudiée par le fisc, s’il estime que l’usufruitier ne peut acquérir de vrais bénéfices. À citer comme exemple un usufruit temporaire légué à une quelconque descendance, qui a déjà un revenu satisfaisant. L’administration fiscale, si elle évalue que l’unique intérêt de démembrement était d’épargner le bien d’un paiement de l’ISF, peut amender ou semblablement, les personnes concernées. Ainsi, il est primordial de bien s’informer avant d’établir un démembrement de propriété.
